January 2006

The  last  month of 2005 and  first  month  of  this  year  have  been  unusually  busy  with  enquiry. It  seems  to  me  that  2006  could  be  the  year  we  turn  around  from  the  downturn,  our  property  market  has  been  in  since  November  2003 . Much  of  this  will  depend  on  the  first  meeting  the  reserve  bank  will  hold  in  February  and  if  all  goes  as  expected  and  interest  rates  are  not  increased , we  should  hopefully  see  more  consumer  confidence  coming  back  into  our  market .

With  interest  rates  expected  to  stay  stable  the  big  banks  started  a  fixed –rate  war  at  the  end  of  last  year  which  has  meant  fixed  rates  have  fallen  well  below  standard  variable  rates  .  A  survey  by  online  market  research  group  Infochoice  found  on  17  January  2006, the  average  interest  rate  on  a  three-year  fixed  loan  from  one  of  the  five  biggest  banks  now  stands  at  6.72%  , which is significantly  below  the  average  variable  rate  of  7.32%  .

 Property  owners  will  be  hit  with  higher  land  tax  bills  thanks  to  rise  in  official  valuations  on  top  of  a  new  higher  tax  rate . Despite  Sydney’s  median  residential  price  falling  about  5%  over  the  past  2  years  ,  the  Valuer-General  Philip Western , announced  a  couple  of  weeks  ago  that  residential  valuations  would  rise  by  an  average  of  2  %  . This follows a 17% rise last year.

 The  state  Government  hopes  its  changes  to  land  tax  , introduced  in  the  last  budget  ,  will  take  the  political  sting  out  of  the  issue .  About  375,000  fewer  people  will  pay  the  tax  this  year  because  of  the  reintroduction  of  a  threshold . Excluding  a  principal  place  of  residence , land  tax  is  payable  on  properties  valued  at  more  than  $330,000  with  multiple  properties  being  added  together .  However , about  176,000  taxpayers  are  caught  in  the  land  tax  net  and  will  be  stung  harder  because  the  rate  has  risen  from  1.4%  to  1.7%  and  valuations  are  still  increasing.  The  Government  is  forecasting  income  of  $1.65 billion  from  land  tax  this  year.

The  NSW  Government's  long-awaited  Metropolitan Strategy  was  released  late  last  year .The  vision  of  the  strategy is 640,000 new homes (which will accommodate 1.1 million  residents)  will  be  built  and  500,000  new  jobs  created before  2031,  allowing people  to  live  and  work  in  the  same  area. This  strategy  reflects  a  trend  that  has  been  gathering  pace  in  recent  years  -  known  as  the “five minute rule”,  where  people  are  opting  for  essential  and  lifestyle  amenities  within  five  minutes  of  home.

The  largest  number  of  new  developments  will  go  to  the  northwest  and  southwest  of  Sydney ,  followed  by  major  suburban  centers ,  such  as  Bankstown, Bondi Junction, Brookvale, Burwood, Parramatta, Liverpool and Penrith. However, the  largest  developments,  and  the  fastest  to  be  built, will be in  the  northwest  and  southwest,  with 195,000  new  dwellings  scheduled  to  be  built  in  the  next  eight  years.  This  will  account  for  37  per  cent  of  the  strategy's  overall  640,000   new  dwellings.